📈 Bài thuộc mục Đầu Tư & Sở Hữu NovaWorld Phan Thiết.
📊 Bài này dùng số ví dụ để minh hoạ cách tính, không phải chào lãi suất. Điều kiện vay thực tế do ngân hàng quyết theo từng hồ sơ và từng thời điểm.
Câu “vay được bao nhiêu” và câu “nên vay bao nhiêu” là hai câu khác nhau. Ngân hàng trả lời câu đầu. Câu thứ hai anh chị phải tự trả lời, và nó quyết định phần lớn kết cục của thương vụ.
Bài này không nói con số nào là đúng, vì không có con số đúng cho mọi người. Nó chỉ ra ba ngưỡng và những gì xảy ra ở mỗi ngưỡng, để anh chị tự đặt mình vào đâu.
Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng cần khoảng dự phòng dày hơn
Với nhà ở đô thị, nếu kẹt tiền thì bán nhanh cũng được — nhóm người mua rộng, giao dịch tính bằng tuần. Với bất động sản nghỉ dưỡng, nhóm người mua hẹp hơn nhiều và thời gian bán thường tính bằng tháng.
Hệ quả: đòn bẩy cao ở loại tài sản thanh khoản chậm là kết hợp dễ gãy nhất. Khi cần tiền gấp mà tài sản chưa bán được, người vay nhiều không có lựa chọn nào tốt.
Ba ngưỡng và điều xảy ra ở mỗi ngưỡng
| Tỷ lệ vay | Tính chất | Chịu được gì |
|---|---|---|
| Dưới 30% | Vay bổ sung | Gần như mọi kịch bản. Kể cả bỏ trống cả năm vẫn xoay được bằng thu nhập khác. |
| 30–50% | Đòn bẩy vừa | Chịu được một mùa thấp điểm kéo dài, với điều kiện có quỹ dự phòng riêng. |
| Trên 50% | Đòn bẩy cao | Phụ thuộc chặt vào dòng tiền cho thuê và vào việc lãi suất không tăng mạnh. |
Không có ngưỡng nào “sai”. Người có thu nhập ổn định lớn từ nguồn khác hoàn toàn có thể vay trên 50% mà vẫn ngủ ngon. Người dồn phần lớn tài sản vào một căn thì 30% đã là nhiều.
Phép thử nên làm trước khi ký
Chúng tôi gọi đây là phép thử năm số không: giả sử cả năm căn nhà không cho thuê được ngày nào.
- Cộng khoản trả ngân hàng cả năm.
- Cộng chi phí giữ tài sản cả năm — phí quản lý, bảo trì, điện nước cơ bản. Chi tiết ở bài về phí quản lý.
- Lấy tổng đó chia cho thu nhập ròng hằng năm của gia đình, không tính doanh thu cho thuê.
Nếu con số ra vượt quá mức anh chị thấy thoải mái, đó không phải dấu hiệu nên bỏ thương vụ — mà là dấu hiệu nên hạ tỷ lệ vay xuống, hoặc chọn căn giá thấp hơn.
Các con số trên chỉ để minh hoạ cách đặt phép tính. Lãi suất, kỳ hạn và cách tính gốc lãi thực tế do ngân hàng quyết theo từng hồ sơ.
Bốn thứ hay bị bỏ khi tính khả năng vay
Câu hỏi hay gặp
Đọc tiếp trong mục Đầu Tư: Máy tính khoản vay · Cẩm nang từ khảo sát đến sang tên · Bốn con số nên nhìn trước · Cách đọc mặt bằng giá.
Xem giỏ hàng để có con số thật mà tính
Đơn giá từng căn và tình trạng bàn giao, cập nhật theo tuần.
Xem riêng dòng biệt thự đơn lập, hoặc ở thử một kỳ nghỉ trước khi quyết định.
Nguồn và giới hạn của bài
- Bài nêu khung tư duy, không phải lời khuyên tài chính cá nhân. Ái Vân BĐS không phải tổ chức tín dụng và không có giấy phép tư vấn đầu tư.
- Con số trong ví dụ là số tròn để minh hoạ phép tính, không phản ánh lãi suất đang chào của bất kỳ ngân hàng nào.
- Nhận định về thanh khoản đúc từ thực tế môi giới chuyển nhượng tại Tiến Thành.